안녕하세요, 법무법인 여암 이희준 변호사입니다.
요즘 상담 전화를 받다 보면 분양계약 이야기와 개인회생 이야기가 한꺼번에 나오는 경우가 부쩍 늘었습니다. 오피스텔이나 생활형 숙박시설을 분양받았는데 금리는 오르고 시세는 떨어졌고, 믿었던 잔금대출까지 막히면서 더는 버틸 방법이 없어 개인회생을 알아보시는 분들입니다.
그런데 막상 개인회생 서류를 준비하다 보면 꼭 이런 대목에서 멈추십니다.
“이미 낸 계약금이랑 중도금을 재산으로 잡으라는데, 그럼 갚을 돈만 늘어나는 것 아닌가요?”
“분양계약은 아직 해제가 안 됐는데, 은행 대출만 적으면 되나요? 시행사도 적어야 하나요?”
“회생 신청을 하자마자 시행사가 계약을 해제하겠다면서, 대신 갚은 중도금 대출을 구상금으로 달라고 합니다.”
분양계약해지와 개인회생은 따로 떼어 봐도 쉽지 않은 문제인데, 두 가지가 한 사람에게 동시에 걸리면 한쪽에서 내린 선택이 다른 쪽 결과를 바꿔 버립니다. 오늘은 제 유튜브 채널에서 판례로 하나씩 짚어 드렸던 내용을 한 글에 모아 정리해 보겠습니다.
1. 개인회생을 신청해도 분양계약은 그대로 남아 있습니다
분양계약은 수분양자는 잔금을, 시행사는 소유권 이전을 아직 하지 않은 계약입니다. 법률 용어로는 양쪽 모두 의무가 남아 있는 쌍방미이행 쌍무계약이라고 합니다.
파산이라면 파산관재인이 이런 계약을 해제할지 이행할지 고를 수 있고(채무자회생법 제335조), 일반회생에서도 관리인에게 같은 권한이 있습니다(제119조). 그런데 개인회생에는 이런 해제 선택권 규정이 아예 없습니다.
그래서 중도금이 한 번이라도 들어간 분양계약은 시행사가 먼저 해제하지 않는 한, 개인회생 내내 서류상 살아 있는 경우가 대부분입니다. 그리고 이 ‘살아 있는 계약’ 때문에 청산가치, 채권자목록, 해제 후 정산 문제가 줄줄이 생깁니다.
그 전에 먼저 확인하실 것이 하나 있습니다. 입주지연, 건축물분양법 위반, 방문판매법상 청약철회처럼 수분양자 쪽에서 계약을 해제할 근거가 있다면 이것부터 검토하셔야 합니다. 해제가 인정되면 계약금을 돌려받을 권리가 오히려 내 재산이 되고, 개인회생 서류의 그림 자체가 달라지기 때문입니다.
2. 이미 낸 계약금·중도금이 전부 ‘재산’일까요?
개인회생 변제계획이 인가되려면, 내가 갚는 돈의 총액이 내가 파산했을 때 채권자들이 받아 갈 돈보다 적으면 안 됩니다. 이것을 청산가치 보장 원칙이라고 합니다(채무자회생법 제614조 제1항 제4호).
문제는 분양계약이 해제되지 않은 경우입니다. 일부 법원은 계약이 살아 있으니 그동안 낸 계약금과 중도금을 채무자의 재산으로 보고 청산가치에 넣으라고 보정을 권고해 왔습니다. 이렇게 계산하면 청산가치가 억 단위로 불어나고, 월 변제금이 월급으로는 도저히 감당할 수 없는 수준이 됩니다. 사실상 개인회생을 하지 말라는 말과 다르지 않습니다.
(1) 수원회생법원 항고심(2025)은 다르게 봤습니다
최근 수원회생법원 항고심은 이 계산이 잘못됐다고 보고, 보정권고에 응하지 않았다는 이유로 신청을 기각한 1심 결정을 취소해 사건을 돌려보냈습니다. 이유를 정리하면 이렇습니다.
첫째, 비교 기준은 ‘실제로 파산했다면’입니다. 수억 원의 잔금을 새로 마련해서 계약을 이행할 파산관재인은 현실적으로 없습니다. 결국 계약은 해제되고, 계약금은 위약금으로 몰취되며, 돌려받는 중도금은 대출은행 상환에 먼저 쓰입니다.
둘째, 장부상 낸 돈이 아니라 실제로 회수할 수 있는 돈이 기준입니다. 낸 돈 전부를 재산으로 잡으면 있지도 않은 가치를 만들어 내는 셈입니다.
셋째, 분양권을 쥐고 있어도 손에 남는 것이 없습니다. 면책을 받더라도 잔금을 못 내면 시행사는 동시이행항변권으로 소유권 이전을 거절할 수 있습니다.
이 결정이 갑자기 나온 것은 아닙니다. 대법원은 개시신청 기각사유인 ‘채권자 일반의 이익에 적합하지 아니한 때’를 회생으로 갚는 돈이 청산가치에 못 미치는 경우처럼 파산보다 불리한 상황으로 해석했고(대법원 2017년 결정), 신청 전에 일부 채권자에게만 갚은 사정이 있다는 것만으로 바로 기각할 수는 없다고 보았습니다(대법원 2010년 결정).
그러니 법원에서 계약금·중도금을 청산가치에 넣으라는 보정권고를 받으셨다면 바로 응하거나 포기하지 마시고, 해제됐을 때 실제로 얼마를 회수할 수 있는지 계산한 자료로 의견을 내시는 것이 핵심입니다.
3. 채권자목록에서 시행사를 빠뜨리면 생기는 일
개인회생이 개시되면 채권자목록에 올라간 채권으로는 강제집행이나 가압류를 할 수 없고, 변제 독촉도 금지됩니다(제600조). 변제계획대로 다 갚고 면책을 받으면 남은 빚에서 벗어나게 되죠.
그런데 채권자목록에 없는 채권에는 면책 효력이 미치지 않습니다(제625조 제2항 제1호). 파산은 채무자가 알면서 일부러 빠뜨린 채권만 면책에서 제외하지만, 개인회생은 왜 빠뜨렸는지를 묻지 않습니다. 훨씬 엄격하죠.
분양계약이 살아 있는데 은행 대출만 적고 시행사를 빠뜨리면 이런 일이 생길 수 있습니다.
잔금 청구와 강제집행. 목록에 없는 시행사는 개인회생 도중에도 잔금을 청구하고 강제집행에 나설 수 있습니다. 개인회생 중이라는 사정만으로는 막을 수 없습니다.
새로 생기는 위약금 채권. 잔금을 못 내서 시행사가 계약을 해제하면 위약금 채권이 새로 생기는데, 이 채권 역시 목록 밖에 놓입니다.
중도금 대출 구상금. 시행사가 중도금 대출에 연대보증을 섰다면, 은행에 대신 갚은 뒤 구상금을 청구해 옵니다.
제가 가장 안타깝게 보는 경우는 3~5년 동안 월급을 쪼개 변제를 다 마치고 면책결정까지 받았는데, 시행사 채권은 한 푼도 줄지 않고 남아 있다가 면책 이후에 급여나 통장이 압류되는 상황입니다.
(1) 목록은 언제까지 고칠 수 있을까요?
개시결정 전까지는 자유롭게 고칠 수 있고, 개시결정 후에도 채무자 책임 없이 빠뜨린 것이라면 법원 허가를 받아 고칠 수 있습니다. 그러나 변제계획 인가결정이 나면 더 이상 고칠 수 없습니다(제589조의2). 그때는 진행 중인 절차를 폐지하고, 빠진 채무까지 넣어 처음부터 다시 신청하는 방법밖에 없습니다.
(2) 최근 대법원 판결도 함께 보셔야 합니다
대법원은 2025. 10. 16. 선고 2024다221042 판결에서, 주채무가 채권자목록에 올라 있고 채무자가 변제계획대로 갚아 면책을 받았다면, 인가 후 채무 전액을 대신 갚은 보증인의 구상금채권은 목록에서 빠져 있었더라도 특별한 사정이 없는 한 면책 효력이 미친다고 보았습니다.
시행사가 중도금 대출의 보증인인 경우에 참고할 만한 판결입니다. 다만 은행 채권이 목록에 제대로 올라가 있다는 것이 전제이고, 잔금이나 위약금 채권에는 해당하지 않습니다. 결국 시행사 채권은 처음부터 빠짐없이 적는 것이 가장 안전합니다.
4. 그럼 시행사 채권은 어떻게 적어야 할까요?
분양 관련 채무는 아래 네 가지로 나누어 보시면 빠뜨리는 일이 줄어듭니다.
중도금 대출. 원래 채권자는 은행이지만, 시행사가 이미 대신 갚았다면 시행사의 구상금채권으로 바뀌어 있을 수 있습니다. 지금 채권자가 누구인지부터 확인하셔야 합니다.
잔금. 시행사에 대한 채무입니다. 신탁사가 계약 당사자로 들어가 있는 경우도 있으니 분양계약서의 매도인 명의를 꼭 확인하세요.
위약금·손해배상. 아직 해제 전이라면 조건부 채권으로 적어 두는 방법을 검토합니다.
연체이자·지연손해금. 신청 전까지 생긴 부분을 빠짐없이 넣습니다.
여기서 주의하실 점이 있습니다. 해제를 전제로 한 위약금채권을 적었는데 시행사가 이의 없이 그대로 확정되면, 분양계약이 묵시적으로 합의해제된 것으로 볼 여지가 생깁니다. 그래서 계약을 끝까지 유지할지, 이번에 정리할지 방향부터 정한 다음 무엇을 적을지 결정하셔야 합니다.
5. 회생 도중 시행사가 해제를 통보하고 구상금을 청구한다면
분양계약서에는 “수분양자가 파산이나 회생절차를 신청하면 시행사가 계약을 해제할 수 있다”는 조항, 이른바 도산해지조항이 들어 있는 경우가 많습니다. 하지만 이 조항이 항상 효력이 있는 것은 아닙니다.
대구고등법원은 2017년 판결에서, 분양계약처럼 양쪽 모두 이행이 남은 계약에서 도산해지조항을 그대로 인정하면 채무자회생법이 보장하는 선택권의 취지가 무너진다며 효력이 제한될 수 있다고 보았습니다.
계약이 해제되면 양쪽 모두 원상회복의무를 집니다(민법 제548조). 시행사는 수분양자가 낸 중도금을 돌려줘야 하고, 수분양자는 시행사가 대신 갚은 중도금 대출에 대해 구상금 청구를 받습니다. 이 두 채권은 서로 맞물려 있기 때문에 상계로 정리하면 구상금 부담이 전부 또는 일부 사라질 수 있습니다. 개인회생 중에도 상계는 허용됩니다(제587조, 제416조).
서울고등법원 2010년 판결처럼, 해제되면 시행사가 중도금 대출을 직접 갚고 수분양자에게는 구상하지 않기로 하는 묵시적 약정이 있었다고 본 사례도 있습니다. 시행사와 은행 사이의 업무협약서에 해제 시 대출을 어떻게 처리할지 적혀 있는 경우가 많으니, 구상금 청구를 받으셨다면 업무협약서부터 확보하세요.
6. 상담에서 자주 받는 질문
Q. 개인회생을 신청하면 분양계약이 자동으로 해제되나요?
아닙니다. 개인회생에는 해제 선택권 규정이 없어서, 시행사가 해제하거나 수분양자에게 따로 해제 사유가 있지 않는 한 계약은 유지됩니다. 시행사가 도산해지조항을 근거로 해제를 통보하더라도 그 효력이 제한될 수 있습니다.
Q. 이미 낸 계약금과 중도금은 무조건 청산가치에 들어가나요?
그렇지 않습니다. 수원회생법원 항고심(2025)은 장부상 낸 돈이 아니라, 파산했다면 계약이 해제됐을 상황에서 실제로 회수할 수 있는 금액을 기준으로 봐야 한다고 판단했습니다.
Q. 인가결정이 난 뒤에 시행사 채권을 빠뜨린 걸 알았어요.
인가결정 후에는 채권자목록을 고칠 수 없습니다. 진행 중인 절차를 폐지하고 다시 신청하는 방안까지 검토해야 하니, 알게 된 즉시 상담을 받으시는 것이 좋습니다.
Q. 시행사가 중도금 대출 구상금을 청구하면 그대로 갚아야 하나요?
해제에 따라 시행사가 돌려줘야 할 중도금 반환채권과 상계를 주장할 수 있고, 업무협약서 내용이나 묵시적 약정에 따라 구상 자체를 다툴 여지도 있습니다.
마치며
분양계약해지와 개인회생은 어느 한쪽만 잘 처리해서는 끝나지 않습니다. 계약을 유지할지 정리할지, 채권자목록에 무엇을 어떻게 적을지, 청산가치를 어떤 자료로 다툴지를 신청서를 내기 전에 함께 정해 두셔야 몇 년 뒤 면책을 받고도 다시 압류를 당하는 일을 막을 수 있습니다.
분양계약서, 중도금 대출약정서, 업무협약서를 준비해서 아래 카카오톡 오픈채팅으로 편하게 문의 주세요. 계약을 유지할지 정리할지부터 같이 판단해 드리겠습니다.
유튜브 「리변의 장사, 투자합시다」 채널에서 분양계약 관련 판례 영상을 더 보실 수 있습니다.
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광고책임변호사: 법무법인 여암 파트너 이희준 변호사 · 상담전화 010-4692-6821
이 글은 일반적인 법률 정보이며, 구체적인 결론은 계약서와 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
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